紅星美凱龍復(fù)制萬達(dá)模式 欲建100個城市綜合體

起于2011年的“商業(yè)地產(chǎn)熱”，發(fā)展至今已是商業(yè)綜合體遍地開花。在住宅限購政策日益加劇的背景下，商業(yè)地產(chǎn)似乎成為了眾多“相干”或者“不相干”企業(yè)的“救命稻草”。

紅星美凱龍董事長車建新4月26日在北京宣布，紅星美凱龍集團全面進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。根據(jù)其公布的信息顯示，這家一直致力于開發(fā)運營家居建材購物中心的企業(yè)已經(jīng)開始大規(guī)模開發(fā)城市綜合體和商業(yè)購物中心。

紅星商業(yè)復(fù)制“萬達(dá)模式” 2020年欲建100個城市綜合體

根據(jù)4月26日紅星美凱龍方面發(fā)布的商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，人們會發(fā)現(xiàn)這是一個無比龐大的宏偉“藍(lán)圖”。

據(jù)紅星商業(yè)副董事長張華容介紹，紅星商業(yè)未來的核心產(chǎn)品是以“紅星國際廣場”命名的城市綜合體和以“愛琴?！?、“晶?！?、“星銀?！泵馁徫镏行?，“我們目前已經(jīng)在北京、天津、重慶、上海、福建、昆明等全國21個城市進行了27個綜合體項目的開發(fā)，未來3-5年將會有近50個城市綜合體項目跟大家來見面”。

對于城市綜合體項目，紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇向網(wǎng)易財經(jīng)表示，紅星美凱龍城市綜合體項目“涵蓋了購物中心、紅星太平洋影城、國際高爾夫會所（會所裝修效果圖）、婚慶大世界、星級酒店（酒店裝修效果圖）、精品百貨等業(yè)態(tài)，讓單一的購物行為變成集娛樂、餐飲、商務(wù)、家庭休閑為一體的購物體驗”。

縱觀紅星商業(yè)的城市綜合體項目，不難發(fā)現(xiàn)除添加了紅星美凱龍“起家”的家居賣場外，城市綜合體其余配套項目基本是復(fù)制了萬達(dá)廣場的“萬達(dá)模式”。如萬達(dá)廣場一般會有配套的萬達(dá)影城，而紅星商業(yè)方面也在不久前與四川省電影公司正式簽訂合作協(xié)議，“打造”自有影院品牌紅星太平洋影城。

對此，紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇更是直言不諱的指出，“紅星商業(yè)的模式和萬達(dá)模式基本一樣”。

此外，網(wǎng)易財經(jīng)還發(fā)現(xiàn)，在紅星商業(yè)“亮相”的管理團隊中，包括紅星商業(yè)副董事長張華容、總經(jīng)理賈濤在內(nèi)的7位高管此前曾在萬達(dá)集團內(nèi)部任職，幾乎占紅星商業(yè)管理團隊一半以上。

對于紅星美凱龍做商業(yè)地產(chǎn)，北京市商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會秘書長賴陽向網(wǎng)易財經(jīng)表示，現(xiàn)在判斷其能否成功還為時尚早，“作為從來沒有運營過城市綜合體和購物中心的紅星商業(yè)來說，其商業(yè)地產(chǎn)的定位、功能、主力店、建筑形態(tài)、營銷模式都是決定其未來是否能成功的關(guān)鍵。

據(jù)網(wǎng)易財經(jīng)了解，目前中國的城市綜合體發(fā)展面臨諸多問題。全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任朱凌波就曾指出，“開發(fā)商在開發(fā)城市綜合體的時候追求高速發(fā)展，同質(zhì)化、甚至惡性競爭非常嚴(yán)重。千店一面，千城一面是目前城市綜合體發(fā)展弊病”。

有調(diào)查顯示，2011年至2015年，全國20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米。僅蘇州一地，正在規(guī)劃、建設(shè)和已經(jīng)完工的綜合體就達(dá)25個。杭州也號稱要打造大大小小的城市綜合體上百個。上海在2011年至2013年，將新增50多個城市綜合體項目。成都，在建和立項的城市綜合體達(dá)到88個。有的縣級市也有10多個綜合體。

此外，目前大部分中國的商業(yè)地產(chǎn)均存在虧損現(xiàn)象。蘭德咨詢調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國上市房企的商業(yè)地產(chǎn)持有性物業(yè)租金收入，一般占其年度營業(yè)總收入的3%~5%，而經(jīng)營利潤則大都為負(fù)，特別是開業(yè)不久、正處于培育期的商業(yè)地產(chǎn)，八成以上虧損。

而對于紅星商業(yè)未來“8年內(nèi)在60個城市建成100個購物中心”的計劃，賴陽表示，戰(zhàn)略與現(xiàn)實是不可對等的，“能完成三分之一就相當(dāng)不錯了，我估計最后的完成目標(biāo)在一成左右”。

家居業(yè)務(wù)寒冬持續(xù) 關(guān)門閉店消息屢見不鮮

對于此次進軍商業(yè)地產(chǎn)，雖然紅星美凱龍集團相關(guān)負(fù)責(zé)人一再向網(wǎng)易財經(jīng)強調(diào)，這是集團方面“開辟”新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的舉措，商業(yè)與家居是兩家完全獨立的公司，此次并非戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，也不會有任何放棄和縮減家居板塊的規(guī)劃。

但是有資料顯示，中國的家居市場目前仍處在一場前所未有的“寒冬”中，而且目前還無法得知這場“寒冬”結(jié)束的時間。

就在去年，美國第二大零售商、建材巨頭家得寶關(guān)閉其在華所有門店，隨后國際裝飾建材零售集團百安居又因拖欠供應(yīng)商貨款而被告上法庭。與此同時，本土家具建材賣場也面臨著發(fā)展困境，關(guān)門閉店的消息屢見不鮮。

以紅星美凱龍為例，部分門店由于生意不佳，租戶難以盈利，不得不關(guān)門歇業(yè)。去年8月上旬，紅星美凱龍廣州琶洲店提前結(jié)業(yè);8月底，南京奧體紅星店正式撤店;9月初，常熟紅星美凱龍商戶數(shù)量銳減。

居然之家集團總裁汪林朋曾表示，“2012年是家具業(yè)最困難的一年”。然而進入今年，家居企業(yè)所遭遇的“寒流”并沒有好轉(zhuǎn)，今年1-3月，全國規(guī)模以上建材家居賣場累計銷售額為2136億元，同比下降了2.43%。

對此，中國建材流通協(xié)會常務(wù)副會長秦占學(xué)表示，建材家居賣場經(jīng)過十年的擴張，已盡顯疲態(tài)，賣場過剩已成事實。

據(jù)秦占學(xué)介紹，由于前些年房地產(chǎn)持續(xù)升溫，從2010年起，不少知名的家居大賣場開始在全國各大中心城市展開“土地爭奪戰(zhàn)”，跑馬圈地成了家居大賣場最熱衷的游戲。繼后由于盲目擴張和行業(yè)的惡性競爭加劇，全國各大建材家居賣場已出現(xiàn)出租率下降、招商困難、管理人員頻繁變動、租金難收等問題。

而據(jù)網(wǎng)易財經(jīng)了解，其中尤以紅星美凱龍的擴張最為迅猛，據(jù)統(tǒng)計，紅星美凱龍旗下的門店數(shù)量，以平均每年約10家的速度增長，截止目前，紅星美凱龍在全國開設(shè)的家居店達(dá)到117家。

此外，網(wǎng)易財經(jīng)從紅星美凱龍家居方面獲悉的消息顯示，根據(jù)其最新規(guī)劃，到2020年紅星美凱龍家居在全國門店數(shù)量將增加至300家，該計劃超過此前紅星美凱龍方面公布的“2020年家居賣場將達(dá)到200家”的目標(biāo)。

增加的門店擴張計劃似乎向外界昭示了紅星美凱龍方面并沒有放棄家居板塊的打算。但業(yè)內(nèi)人士指出，在家居產(chǎn)業(yè)沒有復(fù)蘇跡象的背景下，“不能將雞蛋放進一個籃子里”或成為車建新這個紅星“掌舵人”加速進軍商業(yè)地產(chǎn)的解釋。

住宅項目反哺商業(yè)地產(chǎn) 紅星集團或?qū)⒚媾R資金壓力

 “預(yù)計到2020年將建成300家家居賣場和100家商業(yè)購物中心”，這是紅星美凱龍集團近8年的規(guī)劃。除此之外，紅星美凱龍集團還計劃在未來3-5年內(nèi)就將城市綜合體項目的數(shù)量提升到50家。

數(shù)據(jù)顯示，截至目前，紅星美凱龍的家居賣場數(shù)量為117家，包含家居賣場和購物中心的城市綜合體在建項目為27家。這意味著按照紅星美凱龍的計劃，未來8年時間內(nèi)還將新建超過150家家居賣場、70家購物中心、20家城市綜合體配套項目。

而上述計劃的建設(shè)無一不需要龐大的資金支持，以購物中心為例，按紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇向網(wǎng)易財經(jīng)的介紹，除開拿地的成本，紅星商業(yè)購物中心建設(shè)成本在4000元/平米左右，按其主打購物中心項目“愛琴?！?SPAN lang=EN-US>15萬平米的平均面積計算，紅星商業(yè)一家購物中心的建筑成本在6-7億元左右。

巨額資金需求怎么解決?紅星美凱龍商業(yè)副董事長張華容稱，紅星美凱龍商業(yè)地產(chǎn)在資金上“有足夠的準(zhǔn)備”，而商業(yè)地產(chǎn)未來的資金募集方式不排除票據(jù)等形式，“公司一半左右項目是與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作，這從一定程度上控制了土地上的成本”。

而諶俊宇則向網(wǎng)易財經(jīng)表示，上述發(fā)展計劃是逐年推進的?！拔磥砦覀兊馁Y金主要來源于三個方面，一個是城市綜合體項目配套的高檔住宅、商鋪的出售；一個是租金的收入；一個是建成的自持物業(yè)向銀行的抵押貸款”。

此外，諶俊宇還向網(wǎng)易財經(jīng)透露，目前紅星的城市綜合體項目在許多一線城市和省會城市受到當(dāng)?shù)卣臍g迎，“在這些城市我們基本是零成本拿地，比如我們會以當(dāng)?shù)氐貎r五成左右的價格拿地，而配套的住宅、商鋪出售則會讓我們的資金迅速回籠”。

一位不愿具名的分析師向網(wǎng)易財經(jīng)表示，之所以城市綜合體項目受到地方政府歡迎，“起碼保證了項目在建設(shè)和開業(yè)初期可以為當(dāng)?shù)刎斦峁┒愂赵鲩L，項目旗下的諸多業(yè)態(tài)還能促進當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)帶動周邊房價上漲，最重要的一點是這種快速的建設(shè)模式符合了地方政府領(lǐng)導(dǎo)追求短期政績的需求”。

但即使在這種情況下，紅星美凱龍集團也許仍面臨資金的壓力。數(shù)據(jù)顯示，去年9月，紅星美凱龍公布2012年度第二期中期票據(jù)募集說明書，擬發(fā)行金額為9億元，期限5年，發(fā)行時間為9月21日。而就在22天前，該公司剛剛發(fā)行了今年第一期中期票據(jù)，募資6億元，期限3年。

對于頻繁募資的原因，紅星美凱龍方面表示是用于補充運營資金或歸還銀行貸款。但除此之外，募集說明書還顯示了紅星美凱龍家居板塊存在嚴(yán)重的資金鏈隱患。

數(shù)據(jù)顯示，截至去年3月底，公司包括短期借款、長期借款及一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債等在內(nèi)的各項有息債務(wù)合計已達(dá)104.60億元，相當(dāng)于公司同期凈資產(chǎn)的164.15%。此外，截至2012年年末，資產(chǎn)負(fù)債率為71.50%。

而其2009、2010和2011年末的資產(chǎn)負(fù)債率分別為85.91%、75.54%和73.37%。分析師指出，紅星美凱龍的高資產(chǎn)負(fù)債率使得其可能面臨包括資金周轉(zhuǎn)困難、籌資能力不足、綜合償債能力下降等諸多風(fēng)險。